Réévaluation de la taxe foncière 2025 : ce que change vraiment la hausse de 1,7 %

En 2025, la réévaluation de la taxe foncière s’est limitée à 1,7 % pour la part fixée par l’État : c’est l’augmentation appliquée à la valeur locative de chaque maison, appartement ou terrain. Ce pourcentage ne correspond pourtant pas toujours à la progression de l’avis reçu à l’automne. Le montant final dépend aussi des taux votés par la commune et l’intercommunalité, des taxes annexes et de l’état du bien au 1er janvier. Ce guide détaille le mécanisme, propose un calcul pas à pas et indique comment repérer une erreur ou un allègement auquel vous pourriez prétendre.

Réévaluation taxe foncière 2025 : 1,7 % sur les bases, 2,4 % sur les montants

Deux chiffres circulent et sèment souvent la confusion. Le premier, 1,7 %, mesure la revalorisation forfaitaire des bases d’imposition : il s’applique de la même façon partout en France, à Cuers comme à Lille. Le second provient des statistiques publiées par la DGFiP : selon cette publication, les montants de taxe foncière ont progressé de 2,4 % en 2025, et certaines lignes détaillées de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) affichent 2,8 % selon le périmètre retenu.

La différence entre les deux s’explique par les décisions locales, par les constructions nouvelles qui élargissent l’assiette et par l’évolution propre à certaines catégories de biens. Quelques repères issus des données nationales 2025 :

• 55,1 milliards d’euros de TFPB dus au total ;
• 1 117 euros de TFPB en moyenne pour un particulier ;
• +5 % pour les locaux industriels et +3,9 % pour la TFPB acquittée par les SCI ;
• -5,8 % pour la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), qui pèse sur les terrains et terres agricoles ;
• une baisse de la valeur au mètre carré des locaux professionnels non industriels dans 318 intercommunalités.

Autrement dit, 1,7 % est un plancher pour la plupart des propriétaires de logements dont ni le bien ni les taux locaux n’ont changé, et non un plafond.

Coefficient 1,017 : comment l’inflation fixe la revalorisation des valeurs locatives

Depuis 2018, l’article 1518 bis du Code général des impôts encadre une règle mécanique : les valeurs locatives des locaux d’habitation et des terrains suivent l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH). On compare l’indice de novembre de l’année précédente à celui de novembre de l’année d’avant. Pour l’imposition 2025, l’écart entre novembre 2024 et novembre 2023 ressortait à environ 1,68 %, arrondi à 1,7 %, d’où un coefficient de 1,017. Le Parlement n’a pas à voter ce taux chaque année et aucune collectivité ne peut s’y opposer.

Ce ralentissement contraste fortement avec les années de forte inflation, comme le montre l’historique ci-dessous.

En cumul, les bases ont progressé de 35,5 % depuis 2010 et de 56,6 % depuis 2000. Les locaux professionnels obéissent à une autre logique : leurs tarifs sont mis à jour par secteur à partir des loyers constatés, ce qui explique les baisses relevées dans certaines intercommunalités. Quant à la révision générale des valeurs locatives des habitations, dont les références datent de 1970, elle a été repoussée à plusieurs reprises et ne produit aucun effet sur les avis 2025.

Valeur locative cadastrale, base imposable et taux : les trois étages du calcul

La taxe foncière repose sur trois notions que l’on mélange facilement en lisant son avis.

• La valeur locative cadastrale représente le loyer annuel théorique que pourrait produire le bien. Elle tient compte de la surface pondérée, de la catégorie du logement et des éléments de confort (salle de bains, chauffage, garage, piscine).
• La base imposable correspond, pour une propriété bâtie, à 50 % de cette valeur locative. L’abattement forfaitaire de moitié couvre les frais de gestion, d’entretien et de réparation supportés par le propriétaire. Pour un terrain non bâti, l’abattement est de 20 %.
• Le taux d’imposition est voté chaque année par la commune et, le cas échéant, par l’intercommunalité. Il s’applique à la base imposable pour donner la cotisation.

La revalorisation agit donc sur la base, les élus agissent sur le taux. À ce socle s’ajoutent la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) lorsqu’elle est instaurée, d’éventuelles taxes spéciales d’équipement et les frais de gestion prélevés par l’État. Ces taxes annexes expliquent pourquoi la DGFiP calcule un taux moyen de 50,9 % en 2025 lorsqu’elle les intègre, bien au-dessus du taux global moyen de 39,79 % limité aux seules parts communale et intercommunale.

Calculer sa taxe foncière 2025 : exemple chiffré et scénarios de hausse de taux

Prenons une maison dont la valeur locative cadastrale atteignait 6 000 euros en 2024. Sa base imposable est de 3 000 euros. Avec un taux cumulé (commune et intercommunalité) de 40 %, la cotisation 2024 s’élève à 1 200 euros, hors TEOM et frais de gestion.

En 2025, la base est multipliée par 1,017 et passe à 3 051 euros. Le tableau suivant montre ce que devient la facture selon la décision prise localement.

Deux points de taux supplémentaires pèsent ici quatre fois plus que la revalorisation nationale. Avec une base revalorisée de 2 % et un taux porté à 42 %, la même maison paierait environ 1 285 euros, soit 85 euros et 7,1 % de plus : c’est l’ordre de grandeur souvent cité pour illustrer l’effet cumulé des deux mécanismes. Pour approfondir la méthode et les éléments de confort pris en compte, consultez notre dossier sur le Nouveau calcul de la taxe foncière, qui aborde aussi l’évolution prévue pour 2026.

Qui décide de l’augmentation de la taxe foncière : État, commune ou intercommunalité ?

La responsabilité est partagée. L’État fixe la règle d’indexation des bases et ne choisit pas les taux. Le secteur communal, c’est-à-dire la commune et son intercommunalité, dispose du pouvoir de taux : chaque assemblée vote le sien au printemps, lors de l’adoption du budget, dans les limites prévues notamment par l’article 1636 B septies du CGI. Les départements, eux, ne perçoivent plus de taxe foncière depuis 2021 : leur part a été transférée aux communes pour compenser la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Ce transfert explique qu’un taux communal moyen de 37,17 % apparaisse aujourd’hui sur les avis, alors qu’il était bien plus faible avant la réforme, sans que le contribuable paie davantage pour autant.

Plusieurs facteurs poussent les élus à relever les taux : la hausse des dépenses (énergie, personnel, entretien des équipements), le financement d’investissements locaux et la contraction des dotations de l’État, en recul de près de 4 milliards d’euros, soit environ 10 %, entre 2017 et 2020. La taxe foncière étant l’un des derniers impôts sur lesquels les communes gardent la main, elle concentre cet arbitrage entre rendement fiscal et acceptabilité électorale. Les hausses se concentrent d’ailleurs souvent en début de mandat municipal.

À l’échelle nationale, la tendance reste pourtant modérée. Le taux global moyen est passé de 39,74 % en 2024 à 39,79 % en 2025, et a gagné 2,55 points depuis 2018. Le nombre de communes ayant relevé leur taux recule :

• 4 875 communes en 2022 (14 %) ;
• 5 832 en 2023 (16,7 %) ;
• 5 841 en 2024 (16,7 %) ;
• 4 386 en 2025, soit environ 12,6 % à 13 % des communes.

Les écarts locaux restent marqués. En 2023, Paris a porté son taux communal de 13,5 % à 20,5 % et Grenoble de 52,63 % à 65,79 %. En 2025, les hausses relevées atteignent 8,5 % à La Roche-sur-Yon, 4,8 % à Cholet et 3,3 % à Arras, tandis que Cannes a baissé son taux de 1,7 %. Pour un habitant de Cuers, les taux applicables figurent dans les colonnes « commune » et « intercommunalité » de l’avis ; les délibérations fiscales sont adoptées en séance publique du conseil municipal et peuvent être consultées en mairie.

Taxe foncière en hausse sans changement de taux : les causes liées au bien

Lorsque l’avis progresse nettement plus que 1,7 % alors que les taux n’ont pas bougé, la cause se trouve généralement du côté du logement lui-même ou de sa situation fiscale.

Piscine, véranda, garage, terrasse couverte : l’effet des travaux sur la valeur locative

Toute construction nouvelle, extension ou changement de consistance doit être déclarée dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux, via le service « Biens immobiliers » de l’espace particulier sur impots.gouv.fr. Une piscine enterrée, un abri de jardin de plus de 20 m², un garage fermé ou une véranda augmentent la surface pondérée ou les équivalences de confort, donc la valeur locative, à compter du 1er janvier suivant l’achèvement. L’administration exploite désormais des images aériennes pour repérer les piscines et constructions non déclarées : en cas d’oubli, un rattrapage sur les années précédentes est possible, ce qui peut provoquer une augmentation brutale sur un seul avis.

La situation du bien au 1er janvier et la fin des exonérations

La taxe foncière est établie d’après l’état du bien et l’identité du propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. Un logement neuf qui sort de son exonération temporaire de deux ans, une habitation transformée en local professionnel ou une division en plusieurs lots changent la base sans aucune intervention des élus. De même, la disparition d’un dégrèvement lié aux revenus, après une hausse du revenu fiscal de référence (RFR), peut donner l’impression d’une flambée de l’impôt.

Comparer ses avis 2024 et 2025 : la méthode de vérification ligne par ligne

Un contrôle sérieux prend une dizaine de minutes si l’on dispose des bons documents : les deux derniers avis de taxe foncière, l’acte d’achat ou de donation, et les éventuelles déclarations de travaux. Procédez dans cet ordre :

1. Vérifiez l’adresse, la référence cadastrale et le nombre de locaux imposés : un garage ou une dépendance ne doit pas apparaître deux fois.
2. Dans chaque colonne, divisez la base 2025 par la base 2024. Un résultat proche de 1,017 confirme que seule la revalorisation nationale a joué.
3. Si le ratio dépasse nettement 1,017, cherchez un changement de consistance : travaux déclarés, détection d’une piscine, fin d’exonération.
4. Comparez ensuite les taux votés, colonne par colonne. Toute différence relève d’une décision locale.
5. Isolez enfin la TEOM et les frais de gestion, qui évoluent indépendamment de la taxe principale.

En cas d’anomalie (surface erronée, élément de confort inexistant, travaux démolis), la réclamation se dépose par la messagerie sécurisée de l’espace particulier ou auprès du centre des finances publiques dont dépend le bien, en règle générale jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de l’avis. Une réclamation ne suspend pas le paiement, sauf demande expresse de sursis. Joindre des photos, des plans ou une attestation de démolition accélère nettement l’instruction.

Exonérations, dégrèvements et plafonnement de la taxe foncière

Plusieurs dispositifs peuvent réduire, voire annuler, la cotisation. Leurs conditions évoluent chaque année avec les plafonds de revenus ; il est donc prudent de vérifier sa situation sur son propre avis ou auprès de l’administration fiscale avant toute démarche.

• Personnes âgées ou en situation de handicap aux revenus modestes : exonération totale à partir de 75 ans, ou pour les bénéficiaires de l’ASPA ou de l’AAH, sous condition de RFR.
• Contribuables de 65 à moins de 75 ans : dégrèvement de 100 euros sur la taxe de l’habitation principale, sous condition de ressources.
• Plafonnement selon les revenus : lorsque la taxe foncière de la résidence principale dépasse 50 % des revenus, un dégrèvement de l’excédent peut être demandé, avant le 31 décembre de l’année suivante, si le RFR reste sous le plafond fixé.
• Construction ou reconstruction : exonération temporaire de deux ans, dont l’étendue dépend des délibérations locales, à condition d’avoir déclaré l’achèvement dans les 90 jours.
• Économies d’énergie : exonération possible pendant trois ans pour certains logements anciens rénovés, si la commune l’a votée.
• Logement vacant : dégrèvement envisageable pour un bien destiné à la location resté inoccupé au moins 3 mois, indépendamment de la volonté du propriétaire.

Le passage du dégrèvement à l’exonération totale est détaillé dans notre article consacré à l’Exonération de taxe foncière après 75 ans. Pour savoir à partir de quel moment et sous quelles conditions de ressources l’impôt disparaît, le guide À quel âge on ne payé plus la taxe foncière reprend les seuils applicables. La plupart de ces allègements sont accordés d’office lorsque l’administration dispose des informations nécessaires, mais le plafonnement et le dégrèvement pour vacance nécessitent une demande.

Payer la taxe foncière : échéances, moyens et interlocuteurs

Pour l’imposition 2025, la date limite était fixée au 15 octobre 2025 pour les paiements par chèque ou en espèces et au 20 octobre 2025 pour les paiements en ligne. Le calendrier précis, le prélèvement à l’échéance et la consultation de l’avis sont rappelés dans notre page Taxe foncière octobre 2025. Au-delà de 300 euros, le paiement doit être dématérialisé : prélèvement à l’échéance, mensualisation ou paiement en ligne. Un retard expose à une majoration de 10 %.

Le schéma a été reconduit l’année suivante, avec des avis disponibles en ligne à partir du 27 août 2026 pour les contribuables non mensualisés et du 19 septembre 2026 pour les mensualisés, puis des dates limites au 15 octobre 2026 hors paiement en ligne et au 20 octobre 2026 en ligne. Le détail figure dans notre article Taxe foncière 2026. En cas de difficulté de paiement, le service des impôts des particuliers peut accorder des délais : mieux vaut le contacter avant l’échéance qu’après une majoration.

Réévaluation de la taxe foncière 2025 : cas particuliers selon votre profil

Propriétaire occupant, bailleur, détenteur d’une résidence secondaire ou associé de SCI : la revalorisation de 1,7 % s’applique à tous, mais ses conséquences pratiques diffèrent. Le propriétaire d’une résidence secondaire reste en outre redevable de la taxe d’habitation, parfois majorée dans les communes classées en zone tendue. Les investisseurs en SCPI ne reçoivent pas d’avis personnel : la taxe foncière des immeubles détenus est réglée par la société et réduit les revenus distribués, ce qui ne supprime pas la charge mais la mutualise, avec des frais et des risques propres à ce type de placement.

La revalorisation de 1,7 % concerne-t-elle aussi les terrains non bâtis ?

Oui, les bases de la TFPNB suivent le même coefficient de 1,017. Le produit global de cette taxe a toutefois reculé de 5,8 % en 2025, notamment sous l’effet des exonérations renforcées en faveur des terres agricoles.

Le propriétaire bailleur peut-il facturer la taxe foncière au locataire ?

Non, la taxe foncière reste à la charge du propriétaire. Seule la TEOM, qui figure sur le même avis, fait partie des charges récupérables et peut être refacturée au locataire, hors frais de gestion.

Qui règle la taxe foncière 2025 après une vente en cours d’année ?

L’administration adresse l’avis à la personne propriétaire au 1er janvier 2025. Le partage entre vendeur et acquéreur, au prorata de la durée de détention, est une pratique contractuelle prévue le plus souvent dans l’acte notarié.

Un usufruitier ou une SCI subit-il la même réévaluation ?

Oui. En cas de démembrement, l’usufruitier est en principe le redevable, et non le nu-propriétaire. Une SCI reçoit son propre avis : la hausse moyenne de 3,9 % observée pour ces sociétés en 2025 tient surtout à la nature et à la localisation des biens détenus.

Peut-on contester la revalorisation forfaitaire de 1,7 % ?

Non, ce coefficient résulte directement de la loi et s’impose à tous les contribuables. En revanche, une erreur dans la valeur locative de votre bien, comme une surface surévaluée ou un équipement absent, peut faire l’objet d’une réclamation motivée auprès de l’administration fiscale.