Réponse immédiate : on peut cesser de payer la taxe foncière à partir de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition, mais uniquement si le logement est l’habitation principale et si le revenu fiscal de référence de l’année précédente ne dépasse pas un plafond fixé selon le nombre de parts fiscales.
- Plus de 75 ans au 1er janvier : exonération possible, jamais automatique sur le seul critère de l’âge.
- Entre 65 et 75 ans : réduction de 100 euros sous conditions, et non exonération totale.
- TEOM : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste généralement due, même quand la taxe foncière est exonérée.
La question « à quel âge on ne payé plus la taxe foncière » revient souvent chez les propriétaires retraités. La réponse courte est simple : le seuil est fixé à plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour autant, l’âge n’ouvre pas un droit automatique. Il faut aussi remplir une condition de ressources, occuper le logement comme résidence principale et respecter les règles propres à l’occupation du bien. Un propriétaire de 80 ans qui loue son appartement ou qui dépasse le plafond de revenu reste imposable. À l’inverse, une personne qui atteint 75 ans en 2026 ne pourra généralement prétendre à l’exonération qu’à partir de la taxe foncière 2027, car c’est la situation au 1er janvier qui est examinée.
Le seuil de 75 ans au 1er janvier : ce que la règle impose vraiment
L’administration fiscale ne regarde pas l’âge au moment où l’avis arrive, mais la situation au 1er janvier de l’année d’imposition. Concrètement, pour la taxe foncière 2026, il faut avoir plus de 75 ans au 1er janvier 2026. Une personne née en 1950 a 76 ans à cette date : elle remplit le critère d’âge. Une personne qui fête ses 75 ans en mars 2026 n’a que 74 ans au 1er janvier 2026 : elle devra attendre l’année suivante. C’est une subtilité qui explique de nombreux malentendus, car beaucoup croient que l’année des 75 ans suffit. L’article 1391 B du Code général des impôts encadre ce dispositif, avec des précisions publiées par l’administration fiscale.
Le deuxième réflexe à avoir concerne le logement. L’exonération liée à l’âge ne vise que l’habitation principale, celle où le contribuable réside habituellement. Une résidence secondaire, un appartement mis en location ou un bien vacant restent imposables. La règle ne s’applique pas non plus à un locataire, qui n’est pas redevable de la taxe foncière. Pour y voir plus clair sur les rôles de chacun, notre page Qui paye la taxe foncière détaille les situations du propriétaire, de l’usufruitier, du locataire et du vendeur.
Enfin, l’exonération n’est pas réservée aux propriétaires occupants au sens strict. L’usufruitier qui occupe le bien peut être concerné, tandis qu’un nu-propriétaire qui ne perçoit pas les revenus du logement ne l’est pas. Le mieux reste de vérifier votre situation personnelle avant de conclure, car un même bien peut impliquer plusieurs personnes sur l’avis. Notre guide intitulé Exonération de taxe foncière après 75 ans reprend les cas les plus fréquents et les pièces à préparer.
Revenu fiscal de référence : le plafond qui décide de l’exonération
Le revenu fiscal de référence est le deuxième filtre. Il ne s’agit pas du revenu imposable, ni du montant de la pension, mais d’un indicateur calculé par l’administration à partir de votre déclaration. Il figure sur votre avis d’impôt sur le revenu, dans la rubrique qui récapitule vos références. Pour la taxe foncière 2026, c’est le revenu fiscal de référence de 2025 qui est pris en compte. Beaucoup de contribuables confondent les deux montants et se croient éligibles alors que leur RFR dépasse le seuil.
Le plafond n’est pas un montant unique : il augmente avec le nombre de parts fiscales du foyer. Les chiffres circulent avec de légères différences selon les sources, ce qui justifie de toujours vérifier sur le site officiel des finances publiques ou sur votre avis. À titre indicatif, pour 2026, les ordres de grandeur suivants sont cités :
| Nombre de parts fiscales | Plafond de RFR souvent cité pour 2026 |
|---|---|
| 1 part | environ 12 700 à 12 800 euros |
| 1,25 part | environ 14 500 euros |
| 1,5 part | environ 16 200 euros |
| 1,75 part | environ 17 900 euros |
| 2 parts | environ 19 600 euros |
| 2,5 parts | environ 23 000 euros |
| 3 parts | environ 26 400 euros |
| Demi-part supplémentaire au-delà de 3 parts | majoration d’environ 3 400 euros |
Ces montants sont réévalués périodiquement et les sources publiques peuvent afficher des écarts de quelques dizaines d’euros. Ne prenez donc pas un chiffre isolé comme une vérité absolue : comparez votre RFR au plafond correspondant à votre nombre de parts, puis confirmez auprès du centre des finances publiques. La valeur locative cadastrale, qui sert de base à la taxe, ne se déduit pas non plus de la surface du terrain : un convertisseur comme De l’hectare au km2 ne permet pas de calculer la valeur locative cadastrale.
Exonération totale, réduction de 100 euros, plafonnement : trois issues différentes
Trois mécanismes sont souvent mélangés : l’exonération totale, la réduction de 100 euros et le plafonnement. Ils ne s’adressent pas aux mêmes contribuables et ne produisent pas le même effet. L’exonération totale efface la taxe foncière sur la résidence principale pour les personnes de plus de 75 ans qui respectent la condition de ressources. La réduction de 100 euros concerne les foyers entre 65 et 75 ans, sous conditions, et elle allège la facture sans la supprimer. Le plafonnement, lui, intervient quand la taxe dépasse une part importante des revenus : il ne supprime pas tout, il limite la charge.
| Dispositif | Public concerné | Effet sur la taxe |
|---|---|---|
| Exonération totale | Plus de 75 ans au 1er janvier, habitation principale, RFR sous plafond | Suppression de la taxe foncière, hors TEOM |
| Réduction de 100 euros | Foyers entre 65 et 75 ans sous conditions de ressources | Diminution forfaitaire, pas d’exonération |
| Plafonnement | Foyers dont la taxe dépasse une part élevée des revenus | Écrêtement de la partie excessive |
Le plafonnement mérite une attention particulière. Il peut s’appliquer à des propriétaires qui ne relèvent pas de l’exonération liée à l’âge, notamment lorsque la taxe foncière excède 50 % des revenus du foyer fiscal. Les seuils de revenus associés sont également exprimés en fonction des parts : environ 30 000 euros pour une part, 37 000 euros pour 1,5 part et 42 600 euros pour deux parts, selon les données couramment citées. Là encore, ces repères doivent être vérifiés, car ils évoluent et ne valent que pour l’année concernée.
Un dépassement ponctuel du plafond ne fait pas toujours perdre l’avantage d’un coup. Selon les situations, un maintien temporaire avec un abattement dégressif sur deux ans peut être prévu. Ce n’est pas un droit absolu : il dépend de la nature du dépassement et des règles applicables. Mieux vaut demander un examen précis plutôt que de renoncer à une correction possible.
ASPA, ASI et AAH : des voies d’exonération sans condition d’âge
L’âge n’est pas le seul chemin. Les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI) peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière sur leur habitation principale, sans que la condition d’âge soit la même que pour le dispositif des plus de 75 ans. Les personnes handicapées, notamment les bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH), relèvent aussi de règles spécifiques. Ces situations sont souvent moins connues et pourtant décisives pour des foyers modestes.
Attention toutefois : ces exonérations ne sont pas toutes automatiques et elles peuvent dépendre de la composition du foyer, du type de logement et de l’occupation. Un bénéficiaire de l’ASPA qui loue son bien ou qui possède une résidence secondaire n’est pas dans la même situation qu’un propriétaire occupant. Le centre des finances publiques reste le seul interlocuteur capable de confirmer votre éligibilité au vu de votre dossier.
Pourquoi la TEOM reste sur l’avis malgré l’exonération
Beaucoup de contribuables exonérés découvrent avec surprise un montant à payer sur leur avis. Il s’agit souvent de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la TEOM. Cette taxe est adossée à la taxe foncière, mais elle constitue une ligne distincte. L’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties ne supprime pas automatiquement la TEOM. Le montant restant peut donc être faible, mais bien réel, et il doit être réglé dans les délais indiqués.
Cette différence explique aussi pourquoi certains avis affichent un total non nul alors que l’exonération a bien été appliquée. Avant de contester, vérifiez le détail des lignes : la taxe foncière elle-même peut être à zéro tandis que la TEOM figure plus bas. Si le doute persiste, une question via la messagerie sécurisée de votre espace particulier permet d’obtenir une explication sans vous déplacer.
Maison de retraite : conserver l’exonération en gardant la jouissance du logement
L’entrée en maison de retraite ou en établissement de soins de longue durée ne fait pas perdre l’exonération dans tous les cas. Le point clé est la jouissance exclusive de l’ancien logement. Si vous conservez votre ancienne habitation à votre disposition, sans la louer et sans la mettre à disposition d’un tiers, l’exonération peut être maintenue. Le logement reste alors considéré comme votre habitation principale pour les besoins du dispositif, même si vous résidez désormais en EHPAD. Le Code général des impôts prévoit ce maintien à l’article 1391 B ter.
En revanche, dès que le bien est loué, prêté à un proche ou occupé par un tiers, la situation change. L’exonération peut être remise en cause, car le logement ne constitue plus votre habitation principale au sens fiscal. Il faut donc signaler rapidement tout changement d’occupation au centre des finances publiques, pour éviter un rappel ou une régularisation. Les dates de campagne et de paiement sont utiles à connaître : notre page Taxe foncière 2026 récapitule le calendrier de l’avis et du règlement.
Exonération non appliquée : comment demander une correction
Si vous remplissez les conditions mais que l’exonération n’apparaît pas, commencez par vérifier trois éléments : votre âge au 1er janvier, votre revenu fiscal de référence de l’année précédente et l’occupation réelle du logement. Une erreur de déclaration, un changement d’adresse non signalé ou un bien devenu secondaire suffisent à expliquer l’absence du dispositif. Vérifiez aussi que l’avis concerne bien la bonne année et le bon bien.
Ensuite, contactez le centre des finances publiques dont dépend votre logement. Vous pouvez passer par la messagerie sécurisée de votre espace particulier, ce qui laisse une trace écrite et permet de joindre des pièces. Préparez votre avis d’impôt sur le revenu avec le RFR, votre avis de taxe foncière, un justificatif de domicile, votre titre de propriété ou d’usufruit et, si nécessaire, une attestation d’entrée en établissement. Une réclamation peut être déposée dans les délais indiqués sur l’avis, avec une demande de dégrèvement. Plus tôt le dossier est complet, plus la correction est rapide.
À Cuers, les bons réflexes pour les propriétaires âgés
À Cuers, la mairie ne décide pas des exonérations de taxe foncière : cette compétence relève de l’administration fiscale. En revanche, les services municipaux peuvent vous orienter vers le bon interlocuteur et vous aider à identifier les documents à réunir. Pour les habitants qui ne sont pas à l’aise avec les démarches en ligne, un passage en mairie permet souvent de comprendre quelle pièce manque et comment constituer un dossier lisible.
Le réflexe le plus utile reste de conserver vos avis d’imposition d’une année sur l’autre. Le RFR change, les plafonds sont revalorisés et un déménagement peut modifier votre situation. Un dossier classé avec l’avis d’impôt, l’avis de taxe foncière et les justificatifs de résidence vous fera gagner du temps au moment de demander une correction ou de vérifier votre éligibilité.
L’année des 75 ans ouvre-t-elle droit à l’exonération ?
Non, pas en général. Le critère est d’avoir plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition. Une personne qui fête ses 75 ans en cours d’année reste imposable pour cette année-là et peut espérer l’exonération à partir de l’année suivante, si les autres conditions sont remplies.
Le plafond de revenu se lit sur quel document ?
Le revenu fiscal de référence figure sur votre avis d’impôt sur le revenu, dans la rubrique de vos références. Pour la taxe foncière 2026, c’est le RFR de 2025 qui est examiné. Il ne faut pas le confondre avec le revenu imposable ni avec le montant de la pension.
L’exonération couvre-t-elle aussi l’enlèvement des ordures ménagères ?
Le plus souvent, non. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste due même lorsque la taxe foncière sur les propriétés bâties est exonérée. Elle apparaît comme une ligne distincte sur l’avis, ce qui explique un montant à payer malgré l’exonération.
Un avis sans exonération peut-il être corrigé après coup ?
Oui, si vous remplissez les conditions. Il faut contacter le centre des finances publiques, présenter votre RFR, votre avis de taxe foncière et les justificatifs d’occupation, puis déposer une réclamation dans les délais indiqués. Une correction peut aboutir à un dégrèvement.
Un couple dont un seul conjoint a plus de 75 ans peut-il en profiter ?
La situation s’apprécie au niveau du foyer fiscal et du logement. Le conjoint de plus de 75 ans peut ouvrir le droit si le foyer respecte la condition de ressources et si le bien est l’habitation principale. Un examen du dossier par l’administration reste nécessaire, car les parts fiscales et les revenus du couple entrent en compte.
L’exonération s’applique-t-elle à une résidence secondaire ?
Non. Ce dispositif concerne la résidence principale, celle où vous vivez habituellement. Une résidence secondaire, un logement loué ou un bien vacant reste imposable, même pour un propriétaire de plus de 75 ans aux revenus modestes.
