Nouveau calcul de la taxe foncière : revalorisation, éléments de confort et hausse attendue en 2026

Le nouveau calcul de la taxe foncière ne remplace pas la formule historique : il la nourrit avec des données plus complètes. En 2026, deux mouvements se superposent. D’un côté, les bases de tous les logements sont revalorisées de 0,8 % (coefficient de 1,008). De l’autre, la DGFiP a entrepris de recenser les éléments de confort (eau courante, lavabo, baignoire, chauffage, WC) absents des fiches cadastrales de quelque 7,4 millions de logements, ce qui ajoute des mètres carrés fictifs à leur valeur locative. Pour un logement concerné, la hausse moyenne annoncée tourne autour de 63 euros par an.

Nouveau calcul de la taxe foncière : deux hausses qui n’ont pas la même origine

L’expression nouveau calcul prête à confusion. La mécanique fixée par le Code général des impôts reste identique : une base, des taux, une cotisation. Ce qui évolue, ce sont les données injectées dans cette mécanique. La première évolution est automatique et revient chaque année : la revalorisation forfaitaire des valeurs locatives, indexée sur l’inflation. La seconde est ciblée : la fiabilisation des bases cadastrales, qui consiste à intégrer dans la valeur locative des équipements que l’administration ignorait, faute de déclaration ou de mise à jour depuis des décennies.

Cette distinction a une conséquence très concrète. Tout propriétaire subit la revalorisation, sans exception. La réévaluation des éléments de confort, elle, ne touche que les logements dont la fiche descriptive était incomplète. Deux voisins d’une même rue peuvent donc voir leur avis progresser de façon très différente.

Sur le statut de la mesure, la prudence s’impose. Annoncée à l’automne 2025, la mise à jour des éléments de confort a déclenché une vive contestation des associations de propriétaires comme l’UNPI, ainsi que des réserves de syndicats de la DGFiP, tels que Solidaires Finances publiques ou la CGT Finances publiques, sur la charge de travail et la fiabilité des données. Son calendrier a ensuite été rediscuté, avec l’idée d’associer les maires à la vérification des informations. Seule la valeur locative inscrite sur votre propre avis, comparée à celle de l’année précédente, permet de savoir si votre logement a été concerné. En parallèle, la grande révision des valeurs locatives des logements, censée moderniser tout le système, a de nouveau été repoussée, avec une échéance évoquée vers 2031. Les bases actuelles reposent toujours sur des tarifs de référence établis en 1970.

Comment est calculée la taxe foncière, de la valeur locative cadastrale à la cotisation

Valeur locative cadastrale x 50 % = base imposable. Base imposable x (taux communal + taux intercommunal) = taxe foncière. La TEOM s’ajoute ensuite sur le même document, avec son propre taux.

Valeur locative cadastrale : un loyer théorique fixé par l’administration

La valeur locative cadastrale (VLC) correspond au loyer annuel qu’aurait pu produire le bien s’il avait été loué dans les conditions du marché de 1970. Elle dépend de la consistance du local : surface réelle, nombre de pièces, catégorie de standing, état d’entretien, situation dans la commune et équipements. La surface réelle est convertie en surface pondérée, à laquelle s’ajoutent les équivalences superficielles des éléments de confort, puis le total est multiplié par un tarif au mètre carré propre à la catégorie du logement. C’est précisément ce dernier étage du calcul que la mise à jour 2026 vient modifier.

Pour les propriétés bâties, l’administration applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 %, destiné à tenir compte des frais de gestion, d’assurance et d’entretien. Les terrains, soumis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties, bénéficient d’un abattement de 20 %.

Taux communal, taux intercommunal et TEOM : qui fixe quoi

L’État fixe la règle et le coefficient de revalorisation, mais ce sont les collectivités qui votent les taux. Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, la commune perçoit aussi l’ancienne part départementale : le taux communal affiché sur l’avis intègre donc cette fraction. L’intercommunalité vote son propre taux, parfois nul. À Cuers comme dans toutes les communes du Var, le montant final dépend ainsi en partie des choix budgétaires locaux, que la réforme des éléments de confort ne modifie pas.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) obéit à une logique différente. Elle repose sur la même base, mais avec un taux spécifique voté par la collectivité compétente pour les déchets. Elle figure sur l’avis de taxe foncière sans en faire juridiquement partie, et toute hausse de la valeur locative se répercute mécaniquement sur les deux prélèvements.

La situation du bien s’apprécie au 1er janvier de l’année d’imposition. Le propriétaire à cette date reçoit l’avis pour l’année entière, même s’il vend au printemps, la répartition éventuelle entre vendeur et acquéreur relevant de l’acte de vente. Notre article Qui paye la taxe foncière détaille ces règles pour le propriétaire, l’usufruitier, le locataire et le vendeur.

Revalorisation de la taxe foncière en 2026 : un coefficient de 1,008

Chaque année, les valeurs locatives des locaux d’habitation et des propriétés non bâties sont multipliées par un coefficient tiré de l’évolution de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH), publié par l’INSEE, entre novembre de l’année n-2 et novembre de l’année n-1. Pour 2026, ce coefficient s’établit à 1,008, soit une hausse de 0,8 % des bases. Les locaux professionnels suivent un autre mécanisme d’actualisation, fondé sur l’évolution des loyers.

L’effet reste modeste comparé aux années précédentes : les bases avaient progressé de 3,4 % en 2022, de 7,1 % en 2023, de 3,9 % en 2024 puis de 1,7 % en 2025. Une taxe foncière de 1 000 euros augmente ainsi d’environ 8 euros du seul fait de la revalorisation, à taux inchangés. Si la commune ou l’intercommunalité relève son taux la même année, les deux effets se cumulent.

Sur la durée, l’écart se creuse. Selon l’iFRAP, la taxe foncière a progressé de 37,3 % entre 2014 et 2024, quand l’inflation atteignait 19,6 % et les loyers 8,7 %. Les bases ont elles-mêmes augmenté de 24,1 % sur la période, le reste provenant des hausses de taux décidées localement.

Éléments de confort : les mètres carrés forfaitaires ajoutés à la valeur locative

D’après Club Patrimoine, le dernier relevé exhaustif des équipements remonte à 1970. Depuis, une grande partie du parc a été modernisée sans que la fiche cadastrale suive, car rares sont les propriétaires qui ont pensé à déclarer l’installation d’une salle de bains ou d’un chauffage central. Pour corriger ces écarts, la DGFiP croise ses données et ajoute d’office les équipements jugés présents. Chaque élément se traduit par une surface fictive qui vient grossir la surface pondérée, d’où l’expression de mètres carrés virtuels employée par ses détracteurs.

Hypothèses : tarif de 45 € par m² pondéré, abattement de 50 %, taux global fictif de 42 %, revalorisation de 0,8 % non comprise.

Ces montants restent des ordres de grandeur. Le barème exact dépend de la catégorie du logement, et un bien n’est concerné que pour les équipements manquants sur sa fiche. Une maison ancienne dont la description ne mentionnait que l’eau courante pourra se voir ajouter lavabo, baignoire, chauffage et WC, alors qu’un appartement récent, correctement décrit dès sa construction, ne verra rien changer.

7,4 millions de logements concernés : quelle hausse de taxe foncière prévoir

Les chiffres publiés par l’administration et repris par les analystes dessinent l’ampleur de l’opération :

• 7,4 millions de logements potentiellement visés, soit 31,3 % du parc métropolitain selon l’iFRAP ;
• environ 25 % des maisons et 15 % des appartements ;
• une hausse moyenne de 63 euros par logement concerné ;
• des cas pouvant atteindre environ 200 euros lorsque plusieurs équipements sont ajoutés en même temps ;
• une progression globale de 0,88 % des bases communales, pour un rendement attendu de 466 millions d’euros.

Les maisons sont plus exposées, car elles ont plus souvent fait l’objet d’aménagements non déclarés. Les secteurs ruraux et les centres anciens, riches en bâti d’avant-guerre, concentrent mécaniquement davantage de fiches incomplètes, ce qui pose la question de l’équité territoriale soulevée par plusieurs élus. Dans les départements d’outre-mer, les règles d’évaluation présentent des particularités et l’impact peut s’écarter de ces moyennes : le service des impôts local reste l’interlocuteur le mieux placé.

Un effet moins visible concerne les résidences secondaires, également soumises à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), calculée sur la même valeur locative. L’iFRAP rappelle que son rendement est passé de 2,4 milliards d’euros en 2015 à 3,89 milliards en 2024, soit une progression de 63,5 %. Pour ces biens, une valeur locative réévaluée pèse donc sur deux impôts à la fois.

Simuler le nouveau calcul de la taxe foncière sur trois logements types

Les exemples ci-dessous reposent sur un taux global fictif de 42 %, qui n’est pas celui de Cuers, hors TEOM. Ils montrent surtout l’écart de traitement entre un logement bien décrit et un logement dont la fiche était lacunaire.

Pour refaire l’exercice avec vos propres chiffres, partez de la base nette d’imposition figurant sur l’avis de l’an dernier, multipliez-la par 1,008, puis par la somme des taux de l’année en cours. Si le montant réclamé dépasse nettement ce résultat, la différence provient soit d’une hausse de taux, soit d’une modification de la description du bien.

Pour un logement loué, le propriétaire bailleur supporte seul la taxe foncière, qui reste déductible de ses revenus fonciers au régime réel. La TEOM, à l’inverse, peut être refacturée au locataire au titre des charges récupérables.

Vérifier son avis de taxe foncière et contester une erreur sur les éléments de confort

Quelques contrôles suffisent pour repérer une anomalie :

1. Comparez la base d’imposition de la colonne commune avec celle de l’année précédente : un écart supérieur à 0,8 % signale une modification de la valeur locative.
2. Ouvrez, dans votre espace sécurisé sur impots.gouv.fr, le service Gérer mes biens immobiliers, qui détaille la surface, le nombre de pièces et les équipements retenus.
3. Examinez la colonne des taux : une hausse votée localement y apparaît, distincte de l’évolution de la base.
4. Contrôlez la ligne TEOM, dont le taux peut bouger indépendamment du reste.

Si un équipement a été ajouté à tort (baignoire remplacée depuis longtemps par une douche, chauffage inexistant, pièce inhabitable), la démarche consiste à déposer une réclamation contentieuse auprès du centre des finances publiques dont dépend le bien, par la messagerie sécurisée ou par courrier. Joignez des justificatifs : photos datées, plans, factures de travaux, attestation d’un professionnel. Profitez-en pour signaler une surface ou un nombre de pièces erronés, fréquents dans les biens anciens. La réclamation ne dispense pas de payer à l’échéance, sauf si vous demandez expressément un sursis de paiement dans votre courrier.

La logique joue aussi dans l’autre sens. Une construction nouvelle, un agrandissement ou un changement d’affectation doit être déclaré dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux, via le même service en ligne. La nouvelle valeur locative s’applique à compter du 1er janvier suivant. Une déclaration faite dans les délais peut ouvrir droit, pour les constructions et additions, à une exonération temporaire de deux ans, dans la limite fixée par la commune.

Taxe foncière 2026 : dates d’avis, de paiement et de réclamation

Les échéances de l’année sont rappelées en détail sur notre page Taxe foncière 2026, et l’article Taxe foncière octobre 2025 permet de comparer avec le calendrier de l’an passé. Au-delà de 300 euros, le paiement dématérialisé (prélèvement à l’échéance, mensualisation ou paiement en ligne) est obligatoire.

Exonérations, dégrèvements et plafonnement : alléger la taxe foncière malgré la hausse

La réévaluation des bases ne remet pas en cause les dispositifs d’allègement existants. Plusieurs peuvent compenser tout ou partie de la hausse :

• Dégrèvement d’office de 100 euros pour les propriétaires âgés de 65 à 75 ans au 1er janvier, sur leur résidence principale, sous condition de revenu fiscal de référence (RFR).
• Exonération totale pour les plus de 75 ans et les titulaires de certaines allocations (ASPA, AAH) aux revenus modestes.
• Plafonnement en fonction des revenus : pour la résidence principale, la cotisation peut être limitée à 50 % des revenus lorsque le RFR ne dépasse pas 30 083 euros pour une part, majorés de 7 029 euros pour la première demi-part et de 5 533 euros à partir de la deuxième. Il s’obtient sur demande.
• Exonération temporaire de trois ans pour certains travaux d’économies d’énergie dans les logements anciens, si la commune l’a instaurée.
• Dégrèvement pour vacance d’un logement destiné à la location, resté vide au moins trois mois pour une raison indépendante de la volonté du propriétaire, à solliciter au plus tard le 31 décembre de l’année suivante.

Les seuils de ressources et les cas particuliers liés à l’âge sont détaillés dans notre dossier Allègements de taxe foncière pour les seniors, tandis que l’article Exonération de taxe foncière après 75 ans précise les conditions et la démarche pour les propriétaires les plus âgés. Ces droits s’apprécient chaque année : un changement de revenus ou de situation familiale peut les ouvrir ou les fermer.

Pour la majorité des foyers, la hausse de 2026 se limitera aux 0,8 % de revalorisation. Ceux dont l’avis progresse davantage gagnent à identifier d’abord la cause, taux local ou équipement ajouté, car c’est elle qui détermine l’interlocuteur à saisir et les pièces à rassembler.